گروه بازار پول - دلار رشد مسکن را پیشخور کرد و سرمایه گذاری در این بخش را فریز می کند.

به گزارش رازپول، مسکن که تا پیش از این یکی از بازارهایی بود که کارشناسان انتظار رشد برای آن متصور بودند در روزهای اخیر بر لبه تیغ ارزش برابری ریال و دلار قرار گرفته است و در حالی که در سال گذشته ارزش افزوده بخش ساختمان در حدود 1.2درصد رشد يافته است، اما کارشناسان اثرات منفی این وضعیت را برای مسکن موثرتر از اثرات مثبت عنوان می کنند.

داستان این بازار از آنجا شروع شد که پس از طی يك دوره رکود طی سال های 1392 تا اواسط سال 1396 که با ثبات قیمت، کاهش در حجم معاملات واحدهای مسكونی و کاهش در میزان سرمايه گذاری و تعداد واحدهای تكمیل شده و کاهش در صدور پروانه های ساختمانی مواجه بود، از اواسط سال گذشته به منظور جبران عقب افتادگی قیمت مسكن در مقايسه با شاخص قیمت ساير بازارها به خصوص شاخص تورم عمومی، اين بازار به تدريج با افزايش قیمت و تعداد معاملات و به تبع آن با افزايش نسبی در فعالیت های ساخت و ساز و سرمايه گذاری مواجه شد.

این بازار درست در زمانی تکان خورد که موازنه برجام در حال تغییر بود و تحولاتش همزمان با تحولات نرخ دلار شد، بنابراین ، روند افزايشی قیمت در بازار مسكن شتاب بیشتری يافت و اين رويداد منجر به افزايش قیمت مسكن به میزان بیشتر از اعداد پیش بینی شده شد.

اینگونه بود که افزايش نرخ ارز دارای اثرات دوگانه غیرهمسو بر قیمت مسكن شد. با افزايش نرخ ارز، از طرفی بخشی از نقدينگی موجود درجامعه توسط بازار ارز جذب می گردد که از اين ناحیه قیمت مسكن اثر منفی می پذيرد و از طرف ديگر با افزايش نرخ ارز، هزينه ساخت وهمچنین انتظارات تورمی، افزايش می يابد که از اين ناحیه قیمت مسكن اثر مثبت می پذيرد.

تجارب گذشته بازار مسكن نشان می دهد که  عموما اثرات مثبت افزايش نرخ ارز بر قیمت مسكن غالب بر اثرات منفی آن است، کما اينكه در اواخر سال گذشته و ماه های ابتدائی سال 1397همانطور که گفته شد افزايش نرخ ارز منجر به افزايش شتاب در رشد قیمت مسكن شد.

در روزهای اخیر و با افزایش شدید قیمت در کلیه بخش ها تقاضا در این بخش با تعلل همراه شود.

در حالی که تورم تا پیش از این روند کاهشی داشته است در خرداد ماه امسال تورم نقطه به نقطه به 13.7درصد به ئلیل این نوسانات ارزی رسید و کارشناسان پیش بینی می کنند برای ادامه سال جاری به دلیل کاهش قدرت خريد خانوارها در بخش مسكن (ناشی از افزايش قیمت های صورت پذيرفته در بازار مسكن در ماه های گذشته) و همچنین جبران نسبی عقب افتادگی قیمت مسكن از شاخص تورم عمومی، با فرض ايجاد ثابت در بازار ارز دريك محدوده منطقی، قیمت مسكن در ادامه و به خصوص در نیمه دوم سال جاری از رشد بطئی و آرامی برخوردار گردد.

در خصوص معاملات و حجم خريد و فروش نیز پیش بینی می شود در ماه های آتی با خروج تقاضای سوداگرانه و سرمايه ای از بازار مسكن، تقاضاهای موجود در اين بازار به تقاضاهای مصرفی محدود شود و حجم معاملات در مقايسه با ماه های گذشته کاهش يابد. همچنین در ماه های باقیمانده از سال جاری برآورد می گردد که به دلیل افزايش قیمت مسكن و به تبع آن افزايش بازدهی سرمايه گذاری در بخش ساخت و ساز مسكن، میزان سرمايه گذاری در اين بخش به خصوص در ساختمان های مسكونی نیمه تمام افزايش يابد، ولی بنا به دلايلی همچون افزايش هزينه های ساخت و ساز (ناشی از افزايش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد)، بالابودن هزينه بالای تامین مالی، کاهش تقاضای موثر مسكن و ...، به نظرنمی رسد رشد سرمايه گذاری در بخش مسكن چشمگیر باشد.

لازم به ذکر است در سه ماهه اول سال 1397 تعدادمعاملات 5.4 درصد و در خردادماه اين سال تعداد معاملات مسکن در شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل 3.1 درصد کاهش يافته است. مسلما از جمله دلايل کاهش تعداد معاملات در خردادماه سال 1397 ، از طرفی به دلیل افزايش قیمت مسکن و به تبع آن کاهش نسبی قدرت خريد خانوار متقاضی مسکن و از طرف ديگر به دلیل کاهش تمايل به عرضه مسکن توسط فروشندگان و سازندگان (ناشی از نوسانات ايجاد شده در بازار ارز و پیش بینی عرضه کنندگان مبنی بر افزايش احتمالی قیمت مسکن در ماه هاي آتی)،است.

اطلاعات منتشر شده توسط دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازي نشان می دهد که، پس از چند سال ثبات قیمتی در بازار مسکن، قیمت يک متر مربع مسکن در شهر تهران در سال 1396 و اسفندماه اين سال به ترتیب 10.8 و 34.2 درصد و در دوره هاي زمانی سه ماهه اول و خردادماه سال 1397 نسبت به مدت مشابه سال قبل به ترتیب 34.2 و 41.9 درصد افزايش يافته است.

بررسی شاخص بهاي مسکن، سوخت و روشنائی (شاخص اجاره بهاي مسکن)در مناطق شهري ايران، حاکی از اين است که رشد اين شاخص طی سال هاي گذشته روند نزولی داشته و از 16.7 درصد در سال 1393 به 9.6 درصد در سال 1396 کاهش يافته است از جمله دلايل اين روند نزولی، کاهش تورم عمومی و ثبات نسبی قیمت در بازار مسکن (به عنوان دو عامل مهم تاثیرگذار بر اجاره بها) در اين سال ها است. ولی با افزايش قیمت مسکن به خصوص در ماه هاي پايانی سال 1396 و افزايش نرخ تورم عمومی، نرخ رشد اجاره بهاي مسکن در خردادماه 1397 به 10.1 درصد رسیده که نسبت به میانگین سال 1396 و بهار 1397 افزايش يافته است.